Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ : Part 3 (End)

Posted on ธันวาคม 26, 2016, 1:24 pm
19 secs

Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ : Part 3 (End)

 

 

เราเดินทางมาถึง ตอนสุดท้ายของกับดัก Yield ” Yield อันหอมหวานกับการปล่อยเช่าคอนโดฯ “กันแล้วนะครับ

ท่านที่ติดตามมาทั้งสองบทความ ก็คงจะเริ่มเข้าใจกันแล้วว่า สิ่งที่นักลงทุนปล่อยเช่ามืออาชีพ ตั้งเป้าหมาย ไม่ใช่คำว่า ‘Yield’ ที่เหล่านักการตลาด มักนำมาใช้ชวนเชื่อ จนเกลื่อนกลาด จนทำให้เราตัดสินใจซื้อจากเพียง การันตี ของฝ่ายขาย หรือนายหน้า

( คุณซื้อมาแล้ว ตอนขาย หรือ ปล่อยเช่า จะขาดทุนหรือไม่ ไม่มีใครมารับผิดชอบนะครับ แบบนี้จะเรียกการันตีได้อย่างไร ??  มันก็แค่ศัพท์เทคนิคทางการตลาด ใช่หรือไม่? )

 

สิ่งที่ควรเป็นเป้าหมายจริงๆ นั่นคือ กระแสเงินสด จากค่าเช่ารายเดือน ที่ต้องมากกว่า ค่าผ่อนธนาคาร” คือ หัก คชจ. แล้วมีเหลือเก็บนั่นเอง นักลงทุนรุ่นใหม่ๆ อาจจะคิดว่าเป็นไปไม่ได้ แต่เชื่อหัวพ่อบ้านเถอะ เป็นไปได้ พ่อบ้านยังเคยคิดว่า คำว่า Yield เนี่ยมีไว้ใช้เรียกให้โชว์เท่ห์ๆ กับ เป็น โปรโมชั่น ของ คอนโด ต่างๆ ให้คนสนใจเข้ามาลงทุนในโครงการคอนโด แต่สิ่งที่พ่อบ้าน มองเห็น เป้าหมายหลักๆ ของการปล่อยเช่า มี 2 รูปแบบ ที่คิดว่า Success เป็นรูปธรรม มากที่สุด

 

  1. ปล่อยเช่า โดย ค่าเช่า / เดือน มากกว่า ค่าผ่อนธนาคาร / เดือน
  2. ปล่อยเช่า โดย ค่าเช่า / เดือน น้อยกว่า ค่าผ่อนธนาคาร / เดือน เพื่อรอ ศักยภาพของทำเล ที่ผู้ซื้อต้องมองให้ออก อ่านให้ขาด ว่าจะมาแน่มั้ย? !!

เพราะเมื่อถึงจุดๆหนึ่งที่คิดว่าใช่ และราคาถึงจุดเกือบอิ่มตัว ก็ ขายทำกำไร

 

หลายๆคนอาจจะยังไม่เห็นภาพ พ่อบ้านขอยกสมการง่ายๆ กับโจทย์ห้องที่ปล่อยเช่าในตอนที่ 2 มาคิดให้ดูครับ

 

ตัวอย่างที่ 1

รับค่าเช่ารายเดือน 12,500 บาท ผ่อนธนาคารเดือนละ 12,000 บาท
(12,500 X 12 ) – (12,000 X 12 ) = 6,000 บาท
กระแสเงินสดที่ได้รับ เดือนละ 500 รวมทั้งปีได้รวม 6,000 บาท

หลังจากนั้นเราก็นำกระแสเงินสดที่ได้รับมา หักลบกับ ค่าใช้จ่ายด้านล่างต่อ

ค่าส่วนกลาง                                          12,000 บาท

ค่า Agent                                              12,500 บาท

  • (12,000 + 12,500 ) – 6,000 = 18,500 บาท

 

สรุปได้ว่า ทั้งปี คุณมีรายจ่ายเพิ่มขึ้นเพียง 18,500 บาท เฉลี่ย เดือนละ 1,541 บาท

ค่าใช้จ่ายตรงนี้จะลดลงได้อีก ถ้านักลงทุนมีประสบการณ์ในการหาผู้เช่าได้เอง ดูเหมือนว่าจะต้องจ่ายเพิ่มนะครับ แต่! อย่าลืมว่า คุณผ่อนชำระคอนโดมา 12 เดือนแล้ว นี่แหละที่เค้าเรียกว่าการสร้าง Asset หรือ ทรัพย์สิน(มูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ)

 

สำหรับค่าเช่ารายเดือนนั้น ถ้านักลงทุนเลือกคอนโดได้ถูกทำเล ถูกเป้าหมาย ถูกความต้องการ ค่าเช่า ก็จะเพิ่มขึ้นทุกๆ 2-3 ปี

นักลงทุนบางคนจะเข้าใจว่า คอนโดยิ่งเก่า ค่าเช่าที่ได้รับยิ่งต้องถูกลง แต่ที่จริง ก็ไม่ใช่แบบนั้นเสมอไปนะครับ !

 

คอนโดที่ ยิ่งแก่ยิ่งเก๋า ค่าเช่าเขยิบเรื่อยๆก็มี คนลงทุนปล่อยเช่าก็ รู้สึกฟิน ซิครับ ต้นทุนเท่าเดิม แต่เพิ่มเติมคือ รายรับที่ขยับขึ้นเรื่อยๆ แถมเมื่อผ่อนเงินกู้ธนาคารครบ 3 ปี นำไป รีไฟแนนซ์ใหม่ ทำให้ ค่าผ่อนธนาคารลดลงได้อีก !

 

ผ่อนมา 3 ปี เป็นหนี้น้อยลง = กระแสเงินสดที่ได้รับก็จะมากขึ้น 

 

ในกรณีข้างต้นเป็นการยกตัวอย่างคร่าวๆนะครับ ถ้าถามว่าแล้วมันทำได้จริงไหม ที่ได้ค่าเช่าสูงๆ เพื่อหมดภาระค่าเช่า พ่อบ้านขอตอบ “มันทำได้จริงๆครับ”

 

ตัวอย่างที่พ่อบ้าน เห็นเลย คือนักลงทุนมือเก๋าบางคน ก็สามารถได้รับค่าเช่าที่เป็นรายได้ในทุกๆเดือน เมื่อรวม 1 ปี ครอบคลุมทั้ง ค่าผ่อนธนาคาร 12 เดือน + ค่าส่วนกลาง + ค่า Agent ได้จริงๆ

แถม เหลือค่าขนมนิดๆหน่อย ไว้ปรับปรุงห้องได้ด้วย และ นี่ไม่ใช่การลงทุนที่อยู่ในความฝันครับ แต่มันคือโลกแห่งความเป็นจริง ที่ทำได้จริงๆ แต่คุณต้องมีความเชื่อ ในสิ่งที่คุณทำนะครับ

 

มีอีกอย่างหนึ่ง ที่คนส่วนใหญ่ยังไม่ทราบ คือ “ที่จอดรถ” ก็สามารถปล่อยเช่า แยกออกมาจากค่าเช่าห้องได้อีกนะครับ

แต่อันนี้ต้องไปคุยกับ ผู้เช่า ห้องเราดีๆนะว่า ได้ใช้ที่จอดรถไหม ถ้าไม่ใช้ขอนะ…หรือ อาจจะลดค่าเช่าให้ผู้เช่า ซัก 300-500 แล้วเราสามารถนำสิทธิ์ที่จอดรถ  ไปให้คนอื่นๆในตึกเช่าได้อีก

 

ส่วนราคาให้เช่าที่จอดรถ : 1,000 บาท / คัน ขึ้นไป ทีนี้ กระแสเงินสดที่ได้รับก็จะมากขึ้นอีก (แต่วิธีนี้ มันออกสีเทาๆ  ไม่แนะนำให้ทำ แต่นำมาให้เป็นความรู้อีกด้านครับ)

 

ทีนี้เรามาดูอีก 1 กรณี ตามรูปแบบที่ 2 คือ การปล่อยเช่าได้ ค่าเช่า / รายเดือน น้อยกว่า ค่าผ่อนธนาคาร / เดือน แต่ทำไมยังประสบความสำเร็จได้

 

ตัวอย่างที่ 2

เรายกตัวอย่างจากบทความตอนที่ 2 นะครับ

ผ่อนธนาคาร ส่วนต่างจากค่าเช่า         3,500 บาท X 12 เดือน = 42,000 บาท

ค่าส่วนกลาง                                          12,000 บาท

ค่า Agent                                              8,500 บาท

รวมปีแรก ที่ต้องจ่ายเพิ่ม =  62,500 บาท

แต่ตอนสิ้นปีที่ 1 หลังจากผู้เช่าหมดสัญญาออกไปแล้ว เจ้าของห้องได้ทำการขายห้องนี้ ที่มูลค่า 1,900,000 บาท หลังจากหัก คชจ.การโอน ภาษีต่างๆ คิดรวม 50,000 บาท

รายรับที่ได้ 1,900,000 – 50,000 = 1,850,000 บาท

ซึ่งมูลค่าคอนโดหน้าสัญญา                      1,650,000 บาท

คงเหลือกำไร 200,000 บาท นำมาหัก ค่าใช้จ่าย.ระหว่างปีที่จ่ายเพิ่มไป 62,500 บาท

คงเหลือกำไรสุทธิ  137,500 บาท โอ้โห! กำไรกันหลักแสนเลยทีเดียว หลังจากอดทนผ่อนควักเนื้อเพื่อให้เท่ากับ ขั้นต่ำของการผ่อนชำระในทุกๆเดือน

 

ในที่สุด… แสงสว่าง ก็ส่องที่ปลายทางเสียที แต่นี่คือ วิธีคิดแบบคร่าวๆ นะครับ ถ้าเจาะลึกแบบละเอียด อาจจะกำไรมากกว่านี้ หรือ น้อยกว่านี้ก็ได้

เนื่องจาก ยอดเงินกู้ที่เราติดธนาคารนั้น ไม่ถึงยอดเต็มๆของราคาหน้าสัญญาแล้ว เพราะเราดำเนินการผ่อนชำระมาจำนวน 1 ปี และยังไม่รวมต้นทุนผ่อนดาวน์ตอนแรกเริ่มครับ

 

เราเห็นอะไรกันสำหรับบทความชุดนี้กันบ้าง สำหรับพ่อบ้านเครางาม คิดว่า เป้าหมายการลงทุนของเรานั้น ต้องละเอียด และวางแผนชัดเจนตั้งแต่แรกเริ่ม ว่าจะลงทุนแบบไหน เช่น ปล่อยเช่าระยะยาว ,ปล่อยเช่าระยะสั้น เพื่อรอทำเลรอบด้านเติบโตแล้วทำการขาย หรือ ไม่ปล่อยเช่า รอขายก่อนโอน ก็ทำได้นะครับ เพราะทุกๆแผนการ มี ค่าใช้จ่ายต่างกัน และมันหมายถึงต้นทุนของเรา ที่เพิ่มเป็นเงาตามตัว และจะกระทบไปถึง กำไรที่ปลายทาง เพราะฉะนั้น ก่อนการลงทุน ทุกครั้ง คุณทำการบ้านรียังครับ ? ” อย่าไปคิดเอาหน้างาน เด็ดขาด เราลงทุนซื้อ อสังหาริมทรัพย์นะครับ ไม่ได้ซื้อขนม !!

 

ขอบคุณสำหรับการติดตาม

 

กราบสวัสดี

พ่อบ้านเครางาม

 

Comments

comments