Time : ช่วงเวลาของคอนโดมิเนียม

Posted on กันยายน 01, 2016, 3:07 pm
34 secs

Time : ช่วงเวลาของคอนโดมิเนียม

 

Inso Time

หลายครั้งที่ผมได้เจอผู้คนที่มีความสนใจเรื่องของอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุน คอนโดมิเนียม ทั้งรายใหญ่และรายย่อย …

คำถามที่ผมมักจะเจอบ่อยๆ ว่าโครงการนั้น โครงการนี้ ซื้อตอนนี้ดีมั้ย? หรือ ขายตอนนี้ดีมั้ย?

คำตอบ :

ผมขอตอบแบบนี้น่าจะดีกว่า โครงการแต่ละโครงการ มีวิธี มีช่วงเวลาในการเข้าซื้อ หรือ ขายออก ที่แตกต่างกัน

ตามแต่รูปแบบการพัฒนาและนำเสนอ Concept ของแต่ละโครงการนั้นๆ ดังนั้น วันนี้ผมจะขอยกตัวอย่างคร่าวๆ

ในการแบ่งประเภทของโครงการที่ผมใช้ศึกษา ซึ่งผมจะแบ่งกลุ่มโครงการออกเป็นกลุ่มหลักๆดังนี้

 

1. Tangibly :

1664_1280x800

โครงการในกลุ่มนี้ คือ โครงการที่เน้นการพัฒนาออกแบบโครงการที่ดีมีเอกลักษณ์เฉพาะ ดังนั้นการออกแบบและนำเสนอ Concept ของโครงการ

จะเน้นนำเสนอให้กับกลุ่มลูกค้าตัวจริง Real Demand ตอบโจทย์การซื้อโครงการเพื่อเก็บไว้เป็นที่อยู่อาศัยเอง เป็นหลัก

ซึ่งส่วนใหญ่ที่ผมเห็นมา โครงการเหลานี้จะตั้งราคาขายยูนิต ออกมาได้สมเหตุสมผล แต่เดียวก่อนนะครับ ไม่ใช่ว่าราคาสมเหตุสมผล ณ.วัน PreSale นะครับ

 

ราคาจะสมเหตุสมผล ณ. วันที่โครงการแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ

 

ใช่แล้วครับ!!! โครงการเหล่านี้ ตอนเปิดขาย PreSale ราคาจะสูงกว่าราคาของคู่แข่ง หรือ โครงการเปรียบเทียบครับ

 

ดังนั้น คนที่ซื้อส่วนใหญ่จึงจะเป็นกลุ่มคนที่มองไว้สำหรับการอยู่เองเป็นหลักซะมากกว่า และเมื่อวันหนึ่งจะขายต่อ ReSale

ส่วนใหญ่การตั้งราคาขายจึงเป็นการตั้งราคาตามใจเจ้าของห้องนั้นๆ และเมื่อราคาตามใจฉันขนาดนั้น…

 

ช่วงเวลาที่พร้อมจะขายของโครงการเหล่านี้ จึงเป็นช่วงเวลาที่ โครงการพร้อมโอนและพร้อมเข้าอยู่ จึงจะตอบโจทย์ความดีงามสมราคาได้ดีที่สุด

 

2. Opportunity :

sunset-city-of-my-dreams-2560x1600

โครงการในกลุ่มนี้ … อันนี้จะเข้าใจง่ายกว่าครับ และมีราคา Guide ให้ตลอดช่วง

โดยโครงการเหล่านี้บางโครงการอาจขายดีขายหมดตั้งแต่ PreSaleหรืออาจขายได้ประมาณ 50-60%

โดยในช่วงระหว่างการก่อสร้าง ทาง Dev ก็ยังคงเปิดสำนักงานขาย ทำการขายอยู่ปกติ

ซึ่งส่วนใหญ่ Dev จะค่อยๆปรับราคาสินค้าขึ้นเรื่อยๆ เพื่อทำให้คนที่ซื้อช่วงแรกๆเห็นว่า ห้องที่ซื้อกับโครงการไปมีมูลค่าสูงขึ้น อย่างพึ่งทิ้งจองไป

 

ดังนั้น หากใครที่ซื้อห้องกับโครงการเหล่านี้ …

หากจะขายต่อ สามารถขายต่อได้ตลอดเวลา แต่ถ้าไม่ใช่ตำ่แหน่งห้องที่ดีจริงๆ ที่ขายหมดไปแล้ว

ราคา ReSale ก็จะทำได้ไม่สูงเกินกว่า ราคาห้องที่ทางโครงการเปิดขายอยู่ ณ.ปัจจุบัน

 

แต่สำหรับนักลงทุนรายย่อย : บางโครงการในกลุ่มนี้เราสามารถเข้าซื้อระหว่างทางได้ หากมองเห็นแนวโน้มของราคาว่าจะมีการปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด

การปรับขึ้นแบบก้าวกระโดด คืออะไร …

คือการที่โครงการอยู่ในพื้นที่ ที่จะมีการพัฒนาในอนาคต หรือมีโอกาสในการขยายตัวของกลุ่มคน ตลาดงาน อย่างเช่นทำเลที่จะกลายเป็น New CBD

 

ซึ่งบางครั้งถ้าโชคร้ายคือเจอ Dev บางประเภทที่ไม่กล้าขึ้นราคา หรือ เลวร้ายกว่านั้นคือลดราคาลงเพื่อเร่งปิดงานขาย

อันนี้ก็ถือว่าซวยกันไป รอขายอีกทีตอนโอนฯ กันเลยครับแบบนี้

 

3. Imagine :

gravity

คือ โครงการที่ราคาขายต่อจะปรับตัวสูงขึ้นหลังจากช่วงเวลา PreSale ซึ่งยอดขายของโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มักจะ Sold Out ภายในเวลาอันสั้น

และบางโครงการเปิดขาย PreSale ด้วยการทำโฆษณาเท่ห์ๆ ตอนขายอาจมีแค่ภาพ Tive ให้ดูเพียง 3-4 ภาพ ซึ่งอาจมีห้องตัวอย่างหรือไม่มี ก็เปิดขายได้แล้ว

ซึ่งแล้ววันหน้าเราจะบอกขายต่อยังไง? เอาภาพ Tive 2-3 ภาพ ไปขายต่อเอาเงินจองสัญญาบวกกำไรกันหลักล้าน ใครจะกล้าซื้อจริงมั้ย?

 

แล้วอย่างนี้ราคา Resale มันจะสูงขึ้นจากอะไร ?

– ราคาสูงขึ้นจากความต้องการ คือของดีจริงคนยังอยากได้แต่เข้าซื้อไม่ทัน หรืออยากได้ตำแหน่งดีๆที่ซื้อไม่ได้ช่วง Presale

ซึ่งถ้าเป็นเหตุผลนี้ราคาจะยังไม่ค่อยโดดสูงขึ้นซักเท่าไร โดยราคา ReSale จะค่อยปรับขึ้นตามงานก่อสร้างโครงการ

– ราคาสูงขึ้นเพราะ Agent : ที่เข้ามารับช่วงต่อในการปั่นราคาสินค้า เนื่องจากเพราะมีต้นทุนการดำเนินงานของ Agent เข้ามาเกี่ยวข้อง

ดังนั้นโครงการเหล่านี้ราคา Resale จะโดดสูงขึ้นทันที แบบไรเหตุผลประกอบ … ซึ่งพอราคาโดดเร็วไป คนที่สนใจก็จะยังไม่กล้าซื้อ

 

แล้ว… โครงการเหล่านี้ถ้าเรา ซื้อไว้จะควรขายตอนไหนดีละ?

 

ก่อนอื่นขอยกตัวอย่างราคาที่ซื้อเข้าของโครงการหนึ่ง เพื่อให้เข้าใจกันเห็นภาพชัดขึ้น

โครงการ A ราคาซื้อเข้า ณ. วัน Pre Sale 180,000 บาทต่อตร.ม.

ราคาขายต่อที่ผ่าน Agent โดดขึ้นทันที 220,000-240,000 บาทต่อตร.ม.

โครงการจะก่อสร้างแล้วเสร็จ อีก 2 ปี

ถามว่า หากโครงการแล้วเสร็จจริง ราคา 220,000 บาทต่อตร.ม. สมเหตุสมผลมั้ย?

ผมว่าสมเหตุสมผลนะ… เพราะอีก 2 ปีข้างหน้า หากมีโครงการใหม่มาเปิด ราคามันก็อัพสูงขึ้นมาประมาณนี้แหละ

แต่ปัญหาคือ ราคาของโครงการนี้มันดันโดดขึ้นมาภายในเวลา 1-2 เดือน และไปหวังว่าวันที่ตึกแล้วเสร็จ มันจะขึ้นไป 240,000 บาทต่อตร.ม.อัพๆ

อย่าลืมนะครับ ราคาจะอัพไปแค่ไหน แต่เมื่อของเสร็จ Spec ไม่ก็ไม่มีทางหรูขึ้นตามราคาที่อัพ

Spec มันยังคงเท่าเดิม คือ Spec ของที่ได้ยังไงก็ไม่เกินกลุ่มโครงการในระดับราคาที่ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.

 

ทันกันนะครับ แสดงว่าอะไร …

 

โครงการเหล่านี้เราควรขายระหว่างที่ตึกกำลังก่อสร้าง หรืออีก 3-6 เดือนกำลังจะเสร็จ เพื่อให้คนที่ซื้อต่อสบายใจว่าเสียเงินแล้วได้อยู่แน่ๆ

ซึ่งช่วงเวลาดังกล่าว น่าจะเป็นช่วงเวลาที่น่าจะได้กำไรจากยูนิตของโครงการนี้สูงสุดแล้ว

แต่ถ้าหลุดช่วงเวลานั้นไป รอโครงการเสร็จ ดูห้องจริง … แล้วจริงค่อยมาขาย

ถึงตอนนั้น เราๆท่านๆ จะตอบความสมเหตุสมผลของราคา 240,000 บาทต่อตร.ม. ใน Spec ของที่ได้ Segment ต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตร.ม.ได้จริงเหรอ????

แต่บางครั้งก็ไม่เสมอไป เพราะสำหรับบางห้องที่ตำแหน่งดีๆ ชั้นสูงวิวสวย มูลค่าวิวที่ได้อาจตอบความคุ้มค่าได้

 

 

สุดท้ายนี้ ผมมีความเชื่อว่า …

รูปแบบประเภทของโครงการและช่วงเวลาที่ผมนำเสนอ เป็นเพียงแค่การจัดกลุ่มตัวอย่างแบบง่ายๆ

บางครั้ง ยังมีรายละเอียดที่แตกต่าง และโอกาสในการขายที่หลากหลายมากกว่านี้

แต่ที่มานำเสนอ ก็เพื่อให้เพื่อนๆ มองภาพ การซื้อ การขาย คอนโดมิเนียม ในแต่ละประเภทโครงการ ในแต่ละช่วงเวลา ออกว่า

โครงการที่เราๆท่านๆ ถือกันอยู่ตอนนี้จัดอยู่ในรูปแบบไหน และ ควร Active ห้องของตัวเองในช่วงเวลาใด

 

หวังว่าบทความนี้คงจะมีประโยชน์สำหรับหลายๆคน อยากรู้อะไร สนใจโครงการไหนเป็นพิเศษก็เข้ามาพูดคุยกัน ยินดีเสมอครับ
ขอบคุณสำหรับการติดตาม

 

Comments

comments