Project : Kave Condo by AssetWise

Posted on กุมภาพันธ์ 25, 2017, 10:01 am
24 secs

Project : Kave Condo ( Bangkok University ) by AssetWise

 

อย่างที่ผมชอบพูดชอบบอกอยู่บ่อยๆ ว่าหลักที่ผมใช้ในการเลือกให้ความสนใจโครงการคอนโดมิเนียมโครงการต่างๆนั้น สำหรับผมไม่ว่าจะเป็นโครงการของ Dev เจ้าไหน ทั้งรายใหญ่หรือรายย่อย Segment ระดับไหน ราคาเท่าไร หรือไม่ว่าทำเลที่ตั้งจะดีไม่ดียังไง ผมจะถือหลักวิธีคิดวิธีเดียวกันหมด นั้นคือ Real Demand สำคัญที่สุด คือ ผมต้องมองเห็น Real Demand จริงของโครงการนั้นๆ ก่อนที่จะเข้าซื้อเท่านั้น (ใช้แนวคิดเดียวกับนักการตลาด สาย Dev เวลาได้ที่ดินมาพัฒนาโครงการนั้นแหละครับ )

 

 

อธิบายเพิ่มเติมแบบง่ายๆ คือ ถ้าผมสนใจโครงการไหนที่ตั้งใจจะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง Real Demand คือตัวผม งั้นจบ อันนี้ไม่ซับซ้อน อาจเพิ่มเติมหลักวิธีคิดโดยการมองแนวโน้นการเติบโตของมูลค่าทำเลและแนวโน้นความต่อเนื่องในการพัฒนาของโครงการอื่นๆบนพื้นที่ทำเลโดยรอบนั้นๆในอนาคต แต่ถ้าหากผมมองการซื้อโครงการนั้นๆ เพื่อการลงทุนระยะสั้นขายใบจอง ไม่โอนฯ อันนี้ผมก็จะเริ่มมองว่า Real Demand ที่คิดแบบผมมีเยอะมั้ย? และราคาในอนาคตที่ผมจะตั้งขาย (ReSale) คนกลุ่มที่ผมมองว่าเป็น Real Demand นี้จะมีความสามารถในการซื้อไหวรึเปล่า? ไหวแค่ไหน? โดยทั้ง 2 กลุ่มที่ผมพูดถึง จัดเป็นกลุ่ม Real Demand ที่มีความต้องการที่จะเป็นเจ้าของและใช้เพื่อการอยู่อาศัยเอง แต่จะมีอีกกลุ่ม Real Demand หนึ่ง ที่ไม่ได้มีความต้องการที่จะเป็นเจ้าของ นั้นคือกลุ่ม Real Demand ที่อยู่ในรูปแบบผู้เช่าอาศัย … ซึ่ง Real Demand กลุ่มนี้ผู้ซื้อคือนักลงทุนปล่อยเช่า หวังกำไรผลตอบแทนในรูปแบบของ Yield

 

ซึ่งการจะลงทุนปล่อยเช่าได้ไม่ได้นั้น … เอาจริงๆแฟนเพจผมหลายคนก็คงจะทราบดีว่าไม่ใช่ทุกที่หรือทุกโครงการจะปล่อยเช่าทำราคาได้เสมอไป … แต่ถ้าถามผมว่าโครงการแบบไหน? ทำเลยังไง? ที่ส่วนตัวผมมองว่าน่าสนใจและเหมาะแก่การซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ผมมองกลุ่มผู้เช่าเด็กนักเรียน เด็กนักศึกษา นี้แหละครับ เพราะ ผู้ซื้อไม่ได้ใช้ ผู้ใช้ไม่ได้ซื้อ (คือผู้ซื้อมีกำลังในการจ่ายมากว่าผู้ใช้) นั้นคือกลุ่มพ่อแม่ ผู้ปกครองของนักเรียน นักศึกษานั้นเอง

 

 

ผมคิดแบบใช้วิธีการคิดง่ายๆ คือพ่อแม่ทุกคนอยากให้สิ่งที่ดีที่สุดกับลูกเสมอ (ถ้ามีความสามารถที่จะให้ได้) อย่างค่าเทอม ของมหาลัยต่างๆในปัจจุบัน ยิ่งถ้าเป็นมหาลัยเอกชนด้วยแล้ว เดียวนี้ปาไปเท่าไรแล้ว (อันนี้ก็ไม่แน่ใจนะ 5555+ สมัยตอนผมเรียน ต่อเทอมก็ต้องมี 3x,xxx บาทต่อคนต่อเทอมแล้ว นี้ยังไม่รวมค่าใช้จ่าย ค่ากิจกรรม บรา บรา …) ดังนั้นพ่อแม่ ผู้ปกครองของเด็กกลุ่มนี้มีความสามารถในการจ่าย มีกำลังในการซื้อที่สูงอยู่แล้ว ดังนั้น หากจะมองหาที่อยู่อาศัยให้ลูกเพื่อเป็นที่พักอาศัยยามมาเรียนหนังสือ ถ้าเลือกสิ่งที่ดีให้ลูกได้ และ มีกำลังในการจ่าย ทำไมจะไม่เลือก (จริงมั้ย?)

 

แนวคิดผมคิดแบบนี้ … ดังนั้นเวลามีโครงการใหม่ๆที่อยู่ติด หรือ อยู่ใกล้ กับ มหาลัย มาเปิดขาย PreSale ผมมักจะให้ความสนใจเสมอและยิ่งถ้าเป็นโครงการที่อยู่ใกล้มหาลัยที่ผมคุ้นเคย เคยเรียน เคยใช้ชีวิต อย่าง ม. กรุงเทพ สำหรับผมมันยิ่งดูเป็นโครงการที่น่าสนใจเข้าไปอีก ดังนั้นวันนี้ผมจะขอนำเสนอ  Project : Kave Condo ( Bangkok University ) by AssetWise ว่าโครงการนี้มันมีความน่าสนใจตรงไหนยังไงกันบ้าง … ลองดูครับว่ามันจะต่างและให้คุณภาพชีวิตที่ดีกว่าชีวิตเด็กหอ หอพัก อพาร์ทเม้นท์ แค่ไหน …

 

 

Project Information :

ทำเลที่ตั้งโครงการ : ติดถนนพหลโยธิน ตรงข้าม ม.กรุงเทพ วิทยาเขต รังสิต (ข้ามสะพาน 60 เมตร)

 

ทำเลถือว่าใกล้ ม.กรุงเทพมากที่สุดแล้ว คือข้ามสะพานมาเจอเลย ใครที่เคยเรียนม.กรุงเทพ จะรู้ว่าเวลาจะนั่งรถตู้ นั่งรถบริการสาธราณะ เข้าเมืองนัดเพื่อน Chill Chill ก็เดินข้ามสะพานมาขึ้นรถฝั่งนี้แหละครับ

 

ลักษณะโครงการ : อาคารชุดพักอาศัย Low Rise 8 ชั้น 3 อาคาร , อาคาร Facility

จำนวนยูนิต : 589 ยูนิต

อาคาร A : 199 ยูนิต

อาคาร B : 187 ยูนิต

อาคาร C : 203 ยูนิต

 

Unit Type :

1 Bedroom Extra : 24.27 – 25.85 ตร.ม. (261 ยูนิต) 

จากจัดวาง Function ห้องเป็นแบบห้องตอนลึก หน้าแคบ พื้นที่ระเบียงจะไม่ใหญ่มาก เน้นการใช้ประโยชน์พื้นที่ใช้สอยภายในห้องเป็นสำคัญ มีฉากกันแบบส่วนพื้นที่ของ Function ห้องนอนกับห้องนั่งเล่น ด้วยกระจกบานสไลด์ 3 ตอน ทำให้ห้องดูโปล่ง

 

1 Bedroom Exclusive : 24.10 – 25.14 ตร.ม. (183 ยูนิต)

 

สำหรับ Unit Plan Type นี้เป็นแบบห้องหน้ากว้าง ที่จะเห็นว่าต่างกับ Unit Plan ด้านบนคือส่วนของ Function ห้องครัวที่เพิ่มในส่วนของโต๊ะทานอาหารเข้ามา (นักศึกษาบางคนก็ใช้ บางคนก็ไม่ใช่แบบสมัยผมเรียนส่วนใหญ่จะกินข้าวตามร้านป้า ต่างๆ เต็มที่เวลากินมาม่า ก็นั่งกินกับโซฟากบพื้นหน้าทีวีแทนอะครับ) หามองการอยู่อาศัยจริงจัง และอยากได้ Function พื้นที่การใช้สอยที่ครบ Unit Plan นี้ตอบโจทย์ครับ และที่สำคัญ ข้อเด่นๆของห้องหน้ากว้างคือเรื่องของหน้าต่างรับแสง ที่จะช่วยให้ห้องดูโปร่ง

 

1 Bedroom Plus : 34.19 – 37.24 ตร.ม. (145 ยูนิต)

Floor Plan : 

อาคารที่เค้าจะเปิดขายตอนนี้คือ อาคาร B และ อาคาร C ซึ่งในส่วนของ Floor Plan เหมือนกันทั้ง 2 อาคารครับ

การวางตำแหน่งห้อง … แยกซ้ายขวาชัดเจน Unit Plan ที่หันไปทางทิศเหนือ เป็น Unit Plan แบบ 1 Bedroom Exclusive : 24.10 – 25.14 ตร.ม. ส่วนตัวแล้วผมก็ชอบ ทิศนี้นะครับ

 

Co-Learning Space & Hip Cafe

Facilities : Skyline Swimming Pool (50 m.), Kave Club ,The Gym , Game Room , Reading Lounge , Jogging Track ,Kave Theater , Panoramic Garden & Moonlight Pavilion, Exercise Function Room และ ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง , Magnetic Lock Elevator,Digital Door Lock และ CCTV

 

 

จุดเด่นของโครงการนี้คือส่วนกลาง

 

จำนวนที่จอดรถ : 144 คัน + มอเตอร์ไซต์ 30 คัน

ค่าส่วนกลางและค่ากองทุน : 45 / 500 บาทต่อตร.ม.

ราคาเริ่มต้น : 1.29 ล้านบาท ; ราคาเฉลี่ยตร.ม. ประมาณ 53,000 บาทต่อตร.ม.

 

สำหรับใครที่สนใจโครงการนี้ สามารถเข้าไปดูไปชมห้องตัวอย่างกันได้แล้วที่สำนักงานขายโครงการและสามารถจองลงทะเบียนรับส่วนลดสูงสุด 100,000 บาท

หรือเข้าไปดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ http://kavecondo.com/ หรือหากจะโทรสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม : 083-553-7999

 

แถมเพิ่มเติมให้นะครับ … ถ้าถามว่าโครงการนี้ ถ้าจะต้องเลือก Unit Recommended ละ ผมจะเลือกตำแหน่งไหน … เอาจริงๆ มันตอบยาก เพราะความต่างในเรื่องของวิว มันไม่ได้ดีเดชต่างกันมากนัก ซึ่งอันนี้ผมมองว่ามันคือข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม Low Rise 8 ชั้น บนแปลงที่ดินที่เป็นเส้นก๋วยเตี่ยว (คือหน้าที่ดินติดถนน เป็นหน้าแคบและลึกเข้ามาเป็นเส้นตรง) อะครับ

 

ดังนั้นเรื่องของวิว หรือ Unit Plan ที่จะเลือก ผมจะเน้นเรื่องของการซื้อไว้ จับกลุ่ม Real Demand ผู้เช่าอย่าง น้องๆนักศึกษา แทนแล้วกันนะครับ ซึ่งผมเชื่อว่า โครงการนี้เมื่อสร้างเสร็จ จะเป็นที่สนใจของตลาดเช่ากลุ่มนักศึกษาแน่นอน ทำไมถึงมั่นใจขนาดนั้น? ก็เพราะวันก่อนที่ผมแวะไปชมโครงการผมได้ลองเดินสำรวจสภาพการอยู่อาศัยของชาวเด็กหอ หอพัก อพาร์เม้นท์ แถวๆนั้นแล้ว แบบว่า เอาจริงๆนะมันแอบดูไม่น่าอยู่ หดหู่แบบบอกไม่ถูก

 

  

คือเวลาการอยู่อาศัยจริงตอนเย็นๆ มันคงดูจะหนาแน่นและน่าจะวุ่นวายใช้ได้เลย ซึ่งหากถ้ามีโครงการทางเลือกที่ดี Concept ดีๆ มาเปิดใหม่ ผมก็เชื่อว่าจะต้องมีคนอยากย้ายออกไปอยู่ที่ใหม่ที่ดีกว่าแน่นอน (โดยเฉพาะ พ่อแม่ ผู้ปกครองถ้าเลือกได้คงอยากให้สิ่งที่ดีที่สุดกับลูกอะเนอะ จริงปะ)

 

ดังนั้นถ้าผมจะพูดมาขนาดนี้แล้ว … ห้องที่ผมจะเลือกเป็น Unit Recommended : ให้กับโครงการนี้ ผมเลือกห้องขนาดที่เล็กที่สุดเพื่อ ตอบโจทย์การปล่อยเช่า 7,000-8,000 บาทต่อเดือน ซึ่งพ่อแม่กลุ่มนักศึกษา ม.กรุงเทพ น่าจะมีกำลังจ่ายไหวได้สบายๆ นั้นคือขนาดห้อง 24 ตร.ม. แต่ส่วนตัวชอบห้องหน้ากว้าง ดังนั้น คือเลือกห้องไหนก็ได้ ที่หันไปทางทิศเหนือ … เพื่อตอบโจทย์การปล่อยๆเช่า

 

เดียวก่อน … เลือกแบบนี้มันดูงานหยาบ เลือกง่ายไปปะพี่ : 55555 +

 

ข้อสังเกตเพิ่มเติมในการเลือกคือ :

– ตำแหน่งห้องที่เลือกด้านทิศเหนือ ต้องเป็นเลข คี่ เท่านั้น เพื่อให้หัวนอนหันไปทางทิศตะวันออก (ความเชื่อล้วนๆ)

– หากมีข้อจำกัดเรื่อง Budget อย่าเลือกห้องหัวมุม เพราะราคาจะสูง และในแปลนห้องแอบมีเสาขึ้นมาเกะกะ

และส่วนตัวชอบที่สุดนั้นคือตำแหน่ง … 11 นะครับ (เกือบจองแล้ว Sale ฝ่ายขายที่โครงการเก่ามากๆ)

 

ก็ประมาณนี้นะครับ สำหรับใครที่อาจจะมีมุมมอง หรือ ข้อสงสัยต้องการจะสอบถามหรือแลกเปลี่ยนมุมมองในการเลือกตำแหน่งยูนิตอื่นๆในโครงการนี้ ก็สามารถพิมพ์มาพูดคุยและเปลี่ยนความคิดเห็นกันได้นะครับ

 

ขอบคุณที่สนใจและติดตามนะครับ

 

 

Comments

comments