News : Surreal Or Prospect

Posted on มิถุนายน 05, 2016, 5:17 pm
23 secs

News : Surreal Or Prospect

 

Surreal or Prospect

 

การจะซื้อคอนโดมิเนียมโครงการไหนสักโครงการหนึ่ง ไม่ว่าวัตถุประสงค์ในการซื้อของใครหลายคนจะเหมือนหรือต่างกัน

จะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเองหรือจะซื้อเก็บไว้ลงทุน ทั้งขายต่อหรือปล่อยเช่า สิ่งสำคัญที่หลายๆคนอยากรู้คือ มูลค่าของโครงการ

ที่เราๆท่านๆซื้อกันในวันนี้ มันจะราคาขึ้นมั้ย?

 

สมัยผมเด็กๆ ผมมักจะได้ยินผู้ใหญ่ คนเฒ่าคนแก่ ชอบสอนชอบบอกว่าให้ซื้อหรือลงทุนกับอสังหาฯซื้อเก็บไว้ไม่มีขาดทุน มีแต่ราคาจะขึ้นกับขึ้น

แต่พอเข้ามาอยู่ในเส้นทางที่ทำอยู่ทุกวันนี้จริงๆ ถึงได้รู้ว่ามันก็ไม่เสมอไป และ เริ่มมีคนเข้ามาถามผมว่า ผมมองโครงการต่างๆยังไง

ว่าราคามันจะขึ้นและราคามันจะขึ้นได้จากอะไร ?

 

ซึ่งถ้าให้ผมจับกลุ่มปัจจัยที่ทำให้มูลค่าของโครงการสูงขึ้น หลักๆ ก็เป็นเรื่องพื้นฐานที่หลายๆคนก็น่าจะพอรู้กันบ้างแล้ว อย่างเช่น Demand & Supply

การเดินทาง(รถไฟฟ้า) ทำเลที่ตั้ง แนวโน้มการเติบโตและศักยภาพของทำเล ฯลฯ แต่ถ้ามองอีกมุมละ มุมที่มูลค่าถูกสร้างขึ้นโดยใคร?

ใช่ครับผมกำลังจะพูดถึง มูลค่าของโครงการที่ถูกสร้างขึ้น โดยขอแบ่งเป็น โครงการที่มูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริง (Surreal) กับ โครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง (Prospect)

 

Surreal: โครงการที่มูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริง

มูลค่าดังกล่าว ถูกสร้างโดยเริ่มต้นจาก Dev ที่พยายามสร้างกระแสให้เกิดขึ้นกับกลุ่มของนักลงทุน เพื่อส่งผลต่อยอดขาย ณ . วัน Presale

ดังจะเห็นได้จากการที่หลังจากจบงาน Presale เราจะเห็นข่าว การประกาศยอด Sold Out ของโครงการเหล่านี้ และตามต่อด้วยราคา Re Sale ที่พุ่งสูงขึ้นทันที

ซึ่งบางโครงการที่ Dev มีบริษัท Resale มารองรับก็จะยิ่งปั่นราคาให้สูงขึ้นได้ไม่ยาก

แต่คำถามที่ตามมาคือ จำนวนของลูกค้าตัวจริง ที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงหรือที่ผมชอบเรียกว่า กลุ่ม Real Demand ละครับ

มีจำนวนมากน้อยแค่ไหน และเมื่อถึงเวลาตอนโครงการแล้วเสร็จจะมีคนที่พร้อมโอนฯ กันซักกี่ยูนิต

ซึ่งถามว่ามูลค่าที่เกิดขึ้นแบบเกินจริงนั้น เกิดจากอะไร ใช่ครับ มันเกิดมาจากราคา Resale นั้นเองครับ

 

Prospect: โครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง

สำหรับโครงการที่มูลค่ามีโอกาสเกิดขึ้นได้จริง บางครั้งมูลค่าของโครงการจะไม่ได้เกิดขึ้นจากเรื่องของราคา โดยเฉพาะ ราคาช่วง Presale

ซึ่งราคาในช่วงดังกล่าวอาจไม่สามารถวัดได้ว่าโครงการนี้จะมีโอกาสที่จะมีมูลค่าสูงขึ้นวันข้างหน้าได้มากน้อยแค่ไหน และไม่มีค่าตายตัวในการบวกขึ้นของราคาแต่อย่างใด

เพราะถ้าเรารู้สึกแบบนั้นในช่วงของการเปิดขาย Presale  ก็แปลว่า Dev ที่พัฒนาโครงการนั้นๆ ตั้งราคาผิด ขายราคาถูกไปครับ (หลายคนคงจะคุ้นๆกับทฤษฎีการตั้งราคาผิด)

 

แล้วมูลค่ามันจะมีโอกาสเกิดขึ้นได้จากอะไรละครับ? โครงการเหล่านี้มันจะมีมูลค่าค่อยๆสูงขึ้นเอง ตามสัดส่วนของ Demand ความต้องการ

และ Supply ของโครงการที่ค่อยๆลดน้อยลงนั้นเองครับ

 

ซึ่งกว่าจะถึงจุดตรงนั้น ตัวโครงการเองต้องมียอดขายสูงอยู่เหมือนกันครับ แต่ความคิดส่วนตัวเพิ่มเติมนะครับ ว่าโครงการต้องไม่ Sold Out เน้นค่อยๆขาย

แต่อย่างน้อยๆต้องมียอดขายตอน Presale 40-50% ขึ้นไป และสินค้าหรือ Spec ของที่ให้ต้องดีและตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand ได้จริงครับ

ที่พูดมานั้นคือมูลค่าของการพัฒนาโครงการครับ

 

ส่วนถ้าจะให้มองในระยะยาว มูลค่าของโครงการที่จะเพิ่มขึ้นนั้นจะเป็นมูลค่าโครงการจริง มูลค่าจะเกิดขึ้นจาก 2 ปัจจัย หลักๆ

คือ ปัจจัยที่ควบคุมได้ อย่างเช่น การดูแลสภาพตัวตึก สภาพพื้นที่ส่วนกลาง ให้ยังคงสภาพที่ดี และ

ปัจจัยที่คุมไม่ได้อาทิการพัฒนาและเติบโตของทำเลที่ตั้งโครงการ เช่นมีห้างฯ หรือ อาคารสำนักงานมาเปิดใหม่

ก็จะเป็นตัวช่วยในการสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยบริเวณนั้นเพิ่มขึ้นมา

แต่ปัจจัยที่กล่าวมานี้ อาจต้องรอเวลานานหน่อยอย่างน้อยก็ 5-10 ปี (อย่างเช่นทำเลอ่อนนุช)

.

.

.

สรุปคือ มูลค่าของโครงการที่เพิ่มขึ้นในแต่ละแบบ เอาจริงๆมันไม่มีอะไรผิดหรือถูกหรอกครับ เพราะเทคนิควิธีการ หรือวัตถุประสงค์ในการซื้อที่ต่างกัน

มันมีความหลากหลาย แต่ก่อนที่คิดจะซื้อหรือลงทุนโครงการไหนซักโครงการ ลองถามตัวคุณเองก่อนครับว่า …

วันนี้คุณเข้าใจรูปแบบของการเพิ่มมูลค่าของโครงการเหล่านั้นมากน้อยแค่ไหนเพื่อจะได้รู้ว่า เมื่อตัดสินใจไปแล้ว เราควรจะวางแผนกับโครงการเหล่านั้นต่อ อย่างไร ?

 

ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ

Comments

comments