News : ปลาใหญ่กินปลาเล็ก อย่ามโนว่าโลกสวย

Posted on กรกฎาคม 08, 2016, 1:11 pm
15 secs

News : ปลาใหญ่กินปลาเล็ก อย่ามโนว่าโลกสวย

 

ปลาใหญ่กินปลาเล็ก

 

ต้องย้อนกลับไปสมัยเริ่มทำงานใหม่ๆ คอนโดในเมืองแถว หลังสวน-วิทยุ เริ่มขายกันหลัก แสน บาทต่อตร.ม.
ตอนนั้นส่วนตัวผมเป็นคนไม่ชอบเรื่องการลงทุน สักเท่าไร…
ผมแค่อยากจะทำโครงการพัฒนาโครงการดีๆราคาสมเหตุสมผล ให้คนที่อยากมีที่อยู่อาศัยเองเป็นหลัก แต่เอาเข้าจริง
สำหรับวงการอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโด เราหนีเรื่องของการลงทุน ปล่อยเช่า ขายต่อใบจองอะไรพวกนี้ไม่ได้หรอก

จากตอนนั้นที่ผมประสบการณ์ยังน้อย เลยถามเพื่อนรักคนหนึ่งที่ทำงานด้วยกันตอนนั้น
พอดีทราบมาว่า แม่เค้ามีการซื้อลงทุนคอนโดไว้หลายห้องหลายโครงการอยู่

คำถาม ณ . ตอนนั้น คือ พวกคนลงทุนมองว่ายังไงบ้าง กับราคาต่อตร.ม. หลักแสน บาทต่อตร.ม.
คำตอบ คือ เลิกซื้อแล้ว ราคามันไม่สมเหตุสมผลต่อการเช่า ผลตอบแทน (Yield) เริ่มไม่คุ้มหาผู้เช่ายาก

จากวันนั้นถึงวันนี้ ก็จะ 10 ปีได้แล้ว โครงการใหม่ๆที่เปิดขายในวันนี้ ราคาก็ถือว่าสูงขึ้นจากเมื่อก่อนนั้นเกิน 200% ไปแล้ว
เร็วจังเนอะครับ (นั้นรำลึกความหลังแล้วก็คิดถึง เพื่อนขึ้นมาจับใจ)

 

มาต่อครับ…

 

จริงอยู่ที่ราคาโครงการใหม่ สูงขึ้น แล้วผลตอบแทนในกรณีปล่อยเช่า ก็ดูจะไม่คุ้มค่าเท่าไร

(ปัจจุบัน Yield 5-6% ผมว่าก็น่าดีใจระดับหนึ่งนะ) แต่รูปแบบการลงทุน ก็เริ่มมีการพัฒนาและปรับสมดุลกันมาเรื่อยๆ
ปัจจุบัน เท่าที่ทำเพจมาแล้วได้พูดคุยกับคนที่ลงทุนหลายๆคน

ต้องออกตัวก่อนเลยว่า มันทำให้ตัวผมเองได้เรียนรู้ รูปแบบต่างๆ วิธีคิดที่หลากหลาย ในการลงทุน (ขอบคุณแฟนเพจทุกๆท่านครับ)

 

ก็อย่างที่เรารู้ๆกันเรื่องของ เศรษฐกิจ ค่าเงิน หุ้น และดอกเบี้ยเงินฝากที่เสมือนเท่ากับ 0
(บลา บลา …อย่าให้พูดเลยครับ ปวดหัว)

ดังนั้นคนส่วนใหญ่จึงเริ่มมองหารูปแบบการลงทุน อื่นๆ และนั้นคือการลงทุนในอสังหาฯ

ตามความเชื่อของคนสมัยก่อนๆ และการบอกต่อ (จุดนี้ผมว่ามีส่วนอย่างมากในการเริ่มลงทุน)
ซึ่งผมขอแบ่งนักลงทุนในวันนี้ ออกเป็น 2 กลุ่ม หลักๆ
1. นักลงทุนรายย่อย Starter (ปลาเล็ก)
2. นักลงทุนมากประสบการณ์ (ปลาใหญ่)

กลุ่มนักลงทุนรายย่อย Starter (ปลาเล็ก)
• พึ่งเริ่มลงทุน หาข้อมูลจาก Facebook Webpage Guru ต่างๆ
• สนใจโครงการในกระแส หรือ เฉพาะทำเลที่ตัวเองคุ้นเคย
• เข้าซื้อ Pre Sale ไม่เคยทัน หมดสิทธิในรอบ VVIP รอบลูกค้าเก่า หรือ รอบ Big Lot
• ขาดความชัดเจนในการลงทุน เลือกตำแหน่งตามใจฉัน โดยไม่ได้ดูเรื่องของราคาของโครงการ
• มโนเองว่าวันข้างหน้าโครงการที่ตัวเองซื้อไว้จะราคาสูงขึ้น (โดยไม่ได้วิเคราะห์ก่อนว่ามันจะราคาขึ้นได้จากปัจจัยอะไรบ้าง)
• ขาดความรู้ความชำนาญในการหากลุ่มลูกค้าในอนาคต ทั้งปล่อยเช่าและลงทุน (Agent ก็ยิ้มหวานเลยครับ)

กลุ่มนักลงทุนมากประสบการณ์ (ปลาใหญ่)
• ประสบการณ์สูง วิเคราะห์ราคาซื้อมาขายไปได้ดี
• ทราบเรื่องของทำเลและรายละเอียดโครงการ ก่อน ทำให้มีเวลาวิเคราะห์เปรียบเทียบ
• เข้าซื้อได้เลือกห้อง ทราบราคาก่อนตัดสินใจก่อนล่วงหน้า รอบลูกค้า VVIP รอบลูกค้าเก่า และ รอบ Big lot (พ่วงเงื่อนไขพิเศษ จาก Dev)
• ชัดเจนในการเลือกตำแหน่งห้อง มองเห็นราคาในอนาคตว่าจะบวกได้เท่าไร คุ้มลงทุนมั้ย
• มีช่องทางและประสบการณ์ในการ ปล่อบเช่าและขายต่อ รู้กลุ่มเป้าหมายชัดเจน (มีAgent ส่วนตัวในการหาลูกค้า)

 

จากประเด็นเหล่านี้ที่กล่าวมา … จะเห็นได้ว่าจังหวะและโอกาสในการลงทุน ปลาใหญ่ ได้เปรียบกว่ามากๆ
บอกก่อนนะครับผมไม่ได้บอกนะครับว่ากลุ่มไหนดีหรือไม่ดี

แต่ที่ผมอยากนำเสนอคือ ผมว่าตลาดตอนนี้ มันไม่ได้สวยงามหรือว่าใช้ดวง ฟลุ๊กๆ เข้าซื้อไว้ก่อนแล้วจะได้
จากหลายๆคนที่ผมคุยด้วย ผมก็จะพยายามแนะนำในรูปแบบที่แตกต่างกันเฉพาะกลุ่ม

ปลาเล็ก : กลุ่ม Starter ผมจะพยายามถามถึงความต้องการที่ชัดเจนก่อนเสมอ ก่อนเริ่มปรับจูนวิธีคิดวิธีมองของแต่ละคน เพราะหากเรามาที่หลังเราต้องแม่นครับ กระสูนเรามีน้อยไม่ต้องรีบ อีกอย่างเรื่องของราคาสำคัญมากๆครับ มองให้ออก มองราคาในอนาคตมองกลุ่มลูกค้าให้ขาด (และคุณจะมีความสุขกับมันครับ)
ปลาใหญ่ : ส่วนกลุ่มที่มากประสบการณ์ จริงๆผมจะพยามเรียนรู้แลกเปลี่ยนมุมมองกันมากกว่า สิ่งหนึ่งที่ผมเห็นเลยคือเรื่องของจังหวะในการเข้าซื้อ คนกลุ่มนี้จะรู้ทิศทางและกระแสของตลาดได้ดีกว่า รู้ว่าจังหวะไหนโครงการไหนควรเข้า ราคาไหนควรซื้อ หรือรอไปซื้อช่วงโอนเลยจะคุ้มกว่า … รวมถึงรอเก็บห้องดีจากตลาด ReSale ของกลุ่ม Starter ที่ถอดใจ แต่เค้ารู้ว่าราคาจะวิ่งต่อ (เปิดมุมมองการลงทุนผมได้เยอะเลย)

นี้เป็นเพียงตัวอย่างจากหลายๆ จังหวะการซื้ออสังหาฯเพื่อการลงทุนที่ผมเจอในวันนี้

ไม่มีใครผิดหรือใครถูก ประสบการณ์ และความสามารถในการวิเคราะห์ ต่างหากที่ทำให้เกิด

รูปแบบการลงทุน แบบปลาใหญ่กินปลาเล็ก
สำหรับปลาเล็กอย่างตัวผมหรือเพื่อนๆแฟนเพจหลายๆคน ถ้ารักและสนใจในการลงทุนด้านอสังหาฯ

จริงๆก็ต้องยกระดับ เปลี่ยนวิธีหาแนวคิดของตัวเอง เพื่อให้เป็นปลาเล็กที่แข็งแรง กันนะครับ

หวังว่าบทความนี้คงจะมีประโยชน์สำหรับหลายๆคนนะครับ
ขอให้ทุกคนโชคดีกับการลงทุนนะครับ

อยากรู้อะไร สนใจโครงการไหนเป็นพิเศษก็เข้ามาพูดคุยกัน ยินดีเสมอครับ
ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ

 

Comments

comments