NEWS : คิดตัดสินใจให้ชัดก่อนซื้อ ” Mid Sukhumvit “

Posted on มีนาคม 29, 2016, 1:28 am
24 secs

 

คิดตัดสินใจให้ชัดก่อนซื้อ ” Mid Sukhumvit “

Mid Sukhumvit

Mid Sukhumvit ถือว่าเป็นตลาดของคอนโดมิเนียมที่ใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศนี้

ผ่านการเติบโต และคงอยู่มายาวนานมาก ซึ่งโครงการในโซนนี้ได้มีการพัฒนาปรับเปลี่ยน

ทั้งเรื่องของ lifestyle , location , product , price และ segment กันมาอย่างต่อเนื่องตามราคาของที่ดินที่สูงขึ้น

 

โดยส่วนหนึ่ง การปรับเปลี่ยนดังกล่าว เราคงปฏิเสธไม่ได้ว่าเป็นเพราะการมี รถไฟฟ้า BTS (เปิดให้บริการครั้งแรก ปี พ.ศ. 2542 เกือบ 17 ปี)

ซึ่งผมจะขอเน้นกล่าวถึงความเป็น Mid Sukhumvit จากสถานี อโศก – สถานี ทองหล่อ ซึ่งโซนนี้จะเป็นแหล่งศูนย์รวม lifestyle shopping ต่างๆ

 

ดังนั้นหากให้ผมเจาะจงโครงการ และหาเหตุและผลในการพัฒนาออกแบบของแต่ละโครงการ

หรือเหตุผลว่าทำไม่ต้องซื้อโครงการนั้น โครงการนี้ ผมว่ามันคงจะกว้างและหาข้อสรุปได้ยาก และเชื่อว่าคงไม่มีใครในประเทศนี้กล้าฟันธงแน่ๆ

 

ผมจึงขอนำเสนอผ่านมุมมองของกลุ่มเป้าหมายแทน ในมุมมองของผม

ซึ่งน่าจะสร้างความเข้าใจในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการต่างๆ ให้กับเพื่อนๆแฟนเพจได้ไม่มากก็น้อยครับ

 

เริ่มด้วยแนวคิดในการพัฒนาโครงการของ Developers บน Mid Sukhumvit

Mid Sukhumvit1

ผมแบ่งสัดส่วนที่มาในการพัฒนาโครงการ (Product Development) ออกเป็นองค์ประกอบ 2 ส่วนหลักๆ

 

 1. Location : Lifestyle 

เนื่องจากมูลค่าของที่ดิน Mid Sukhumvit นั้นมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ จากปัจจัยที่ไม่ใช่แค่การมีรถไฟฟ้า BTS วิ่งผ่าน

หรือที่ดินอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าแต่เพียงอย่างเดียว เพราะ รถไฟฟ้าสำหรับโซนนี้ มันมีและคงอยู่มานานแล้ว

แล้ววันนี้มูลค่าของที่ดินมันสูงขึ้นเกิดจากอะไร?

  1. ที่ดินที่สามารถใช้ในการพัฒนา เริ่มหายากมากขึ้น (ส่วนหนึ่งที่หายาก เป็นเพราะราคาที่ดิน ต่อตร.ว. โซนนี้ปัจจุบันสูงมากๆแล้ว)
  2. แหล่ง lifestyle shopping , ห้างสรรพสินค้า , ร้านอาหารดีๆ หรือ แหล่ง Chill Out ต่างๆ และอื่นๆ ที่อยู่โดยรอบที่ดินนั้นๆ

 

2. Segment : Baht/ Sq.m. + Unit Plan : Size + Spec : Unit & Facilities

เนื่องจากราคาที่ดินที่สูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ส่งผลโดยตรงต่อการพัฒนาโครงการบนทำเลนี้ โดยทั้ง 3 ปัจจัยแยกออกจากกันได้ยาก

ดังนั้นในการอธิบายผมเลยต้องจัดรวมอยู่ในองค์ประกอบเดียวกันในการอธิบาย เพื่อง่ายและสะดวกในการยกตัวอย่าง

 

ราคาขายต่อตร.ม.ที่สูงขึ้น จะเป็นที่มาในการกำหนด Segment ของโครงการ โดยขอยกตัวอย่างประกอบ ดังนี้

– หากโครงการไหนไม่อยากให้ราคาต่อยูนิตเริ่มต้นสูงเกินไป ก็จะใช้วิธีการควบคุมในส่วนของขนาดยูนิต (1 ห้องนอน ต่ำกว่า 40 ตร.ม.)

และเพิ่มจำนวนยูนิตขายต่อไร่ให้สูงขึ้น เพื่อเป็นการกระจายต้นทุนของที่ดิน (ต่ำกว่า 250,000 บาทต่อตร.ม.)

Segment หน้าตาโครงการก็จะเปลี่ยนไปทางแนว Mass มากขึ้น

 

– หาก โครงการไหน เลือกกลุ่ม Segment ที่สมน้ำสมเนื้อกับราคาขายต่อตร.ม. (250,000 บาทต่อตร.ม.ขึ้นไป)

เน้นขนาดที่กลุ่มเป้าหมายสามารถอยู่อาศัยจริงตรงตามความต้องการ (1 ห้องนอน ขนาดมากกว่า 40 ตร.ม.)

จำนวนยูนิตของโครงการต่อไร่ก็จะน้อยกว่า โครงการที่ยกตัวอย่างในตอนแรก ซึ่งแต่ละยูนิตในโครงการนี้ ก็จะเน้น

การทำห้องที่มีขนาดพื้นที่ใหญ่กว่าตามไปด้วย Segment  หน้าตาโครงการก็จะเน้นความ Grand หรือ Luxury ขึ้นไป

 

แต่ถ้าดูแค่เรื่องของราคาต่อตร.ม. ,ขนาดของยูนิต และจำนวนยูนิตต่อไร่ของแต่ละโครงการแค่นั้นเราก็ยังไม่สามารถแยก Segment ได้ชัดเจน

ดังนั้น ปัจจัยสุดท้าย Spec จึงเป็นส่วนเติมเต็ม เพื่อตอบโจทย์ เรื่องของ Segment และความคุ้มค่าให้กับตัวโครงการ

โดย Spec ประกอบด้วย Spec ของที่ให้ภายในยูนิต (พื้น ผนัง ประตู สุขภัณฑ์ ฯลฯ) และ Spec ของ Facilities Area

(Lobby ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ฯลฯ) ที่โครงการจัดเตรียมไว้ให้

 

เมื่อนำทั้ง 2 องค์ประกอบมารวมกัน ก็จะได้เป็น โครงการคอนโดมิเนียม , แล้ว Developers เค้าพัฒนาโครงการนี้เพื่อใคร ?

Mid Sukhumvit2

ใช่ครับ …  กลุ่มเป้าหมายหลักในการพัฒนาโครงการของแต่ละ Developers นั้นก็คือ กลุ่ม Real Demand 51%

(ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของได้มากที่สุด 49% ของพื้นที่ขายทั้งหมด)

กลุ่มเป้าหมายหลักในการพัฒนา ก็คือคนไทยที่มีความต้องการเพื่อซื้ออยู่เอง หรือ ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน (พร้อมโอนฯ)

ดังนั้นในส่วนของการพัฒนาโครงการ กำหนดขนาดของยูนิต , สัดส่วนจำนวนของยูนิต , Function ภายในห้อง , Facilities ที่มารองรับ

ก็จะเน้นจับกลุ่มเป้าหมายคนไทย ที่เน้นการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก …

 

Mid Sukhumvit3

แต่เนื่องจาก Mid Sukhumvit เป็นทำเลที่มีความสะดวกสบาย ทั้งในเรื่องของการเดินทาง ใกล้แหล่งงานแหล่งเศรษฐกิจ และแหล่งศูนย์รวม lifestyle ต่างๆ

ดังนั้นกลุ่มเป้าหมายในการซื้อหรืออยู่อาศัยจริง ของโครงการบนทำเลนี้ จึงไม่ได้เป็นที่สนใจเฉพาะ เพียงกลุ่ม real demand เท่านั้น

Target Group ของ Mid Sukhumvit ในความคิดของผมจึงประกอบด้วย กลุ่มใหญ่ๆ 3 กลุ่ม ที่มีความต้องการทับซ้อนกัน

 

R : Real Demand 

ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง + ซื้อเก็บไว้เป็นทรัพย์สิน อยู่ไปอยู่มาวันหนึ่งข้างหน้าก็อาจ ขายต่อ หรือปล่อยเช่า

เปลี่ยนตัวเองจากกลุ่มที่เคยเป็น Real Demand กลายเป็นกลุ่ม Investment ได้ในอนาคต

(แต่ขายต่อหรือจะปล่อยเช่าก็ยาก สุดท้ายต้องผ่าน Agent เพราะอะไร?)

I : Investment

กลุ่มการลงทุน ก็มีหลักๆ 2 รูปแบบ คือ ซื้อไว้กะขายต่อเก็งกำไร กับ กลุ่มที่เน้นการลงทุนปล่อยเช่า (ไม่เน้นการอยู่อาศัยจริง)

– ทำไมขายต่อยากจัง จะขายใครดี ?

– ปล่อยเช่าคนกลุ่มไหนดี ?

T : Tenant

กลุ่มการเช่า หรือในความคิดผม คือกลุ่มผู้ใช้จริง หลักๆเป็นชาวต่างชาติ หลากหลายทวีป หลากหลายเชื้อชาติ

เช่น ญี่ปุ่น อเมริกัน ยุโรป เอเชีย ฯลฯ โดยคนกลุ่มนี้ มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์เรื่องของ lifestyle และ

budget ในรูปแบบของการเช่า โดยความต้องการรูปแบบการอยู่อาศัยก็จะมีความหลากหลายตามสังคมและวัฒนธรรมของแต่กลุ่ม

– แล้วยูนิตแบบไหนที่จะเหมาะแก่การปล่อยเช่า ?

– โครงการนี้จะมีชาวต่างชาติมาเช่ามั้ย? แล้วชาติไหนที่สนใจจะมาเช่าโครงการนี้?

 

 

แล้วความต้องการของคน 3 กลุ่มที่ผมพูดถึง มันเป็นอย่างไรแล้วมันแตกต่างกันตรงจุดไหน?

Mid Sukhumvit4-1

จากประสบการณ์ของผมนะ …. 

หมายเหตุ : เส้นปะที่เห็นในตาราง คือ ความคาดหวัง

 

R : Real Demand 

 

เนื่องจากส่วนใหญ่เป็นคนไทยจึงมีความเคยชินในเรื่องของทำเลที่ตั้งของโครงการ ดังนั้นการยอมรับทำเลจึงเป็นเรื่องง่าย เข้าซอย 500 เมตรก็ได้

อยู่ในซอยย่อย ซอยทางลัดก็ยอมรับได้และบางครั้งมองเป็นข้อดี เช่นเข้าออกได้หลายช่องทางสะดวกก็ว่ากันไป ดังนั้นเรื่องของทำเลจึงอาจไม่ต้องดีที่สุด

เพื่อให้ Segment ราคาต่อตร.ม. ไม่สูงมากนัก และในส่วนของเรื่อง Spec ภายในห้องก็จะให้ความสำคัญมากกว่า Spec ของ Facilities Area

เพราะ คนกลุ่มนี้มีความต้องการซื้อ เพื่อการอยู่อาศัยเป็นหลัก ดังนั้นจึงมีความคาดหวัง ที่อยากได้ยูนิตการอยู่อาศัยที่ดี เน้นเรื่องของขนาดพื้นที่ภายในห้องที่ใหญ่

เพื่อให้สามารถอยู่อาศัยได้จริงและต้องสมเหตุสมผลกับราคา

 

I : Investment

กลุ่มการลงทุน จะให้ความสำคัญในเรื่องของ ทำเลที่ตั้งโครงการที่ดีมากๆถึงดีที่สุด เนื่องจากทำเล Mid Sukhumvit ที่ตั้งโครงการที่ดี จะเป็นตัวส่งเสริม

ให้เกิดการเติบโต ของมูลค่าโครงการในอนาคตได้ง่าย จากราคาที่ดินที่มีการปรับราคาสูงขึ้นทุกปี ส่งผลให้โครงการใหม่ๆที่เปิดตัวใหม่ๆมีราคาสูงขึ้นเรื่อยๆตามไปด้วย

และแม้กลุ่มนักลงทุนจะคาดหวัง Segment ราคาต่อตร.ม.ที่ต่ำ เพื่อให้ได้กำไรจากการขายต่อในอนาคตให้สูงที่สุด แต่เนื่องจากเลือกทำเลที่ดี ราคาต่อตร.ม.จึงสูงตามไปด้วย

 

ดังนั้น สำหรับกลุ่มการลงทุน จึงต้องยอม ลดขนาดของยูนิต แทน เพื่อให้ง่ายในการขายต่อเก็งกำไรและเพื่อเป็นการช่วยลดความเสี่ยงในอนาคต

ส่วนเรื่องของ Spec ของโครงการ ส่วนใหญ่จะเน้น เรื่องของ Concept ภาพร่วมมากกว่า เพื่อใช้ในการบอกต่อตอนขายในอนาคต

 

T : Tenant

กลุ่มผู้เช่า ให้ความสำคัญกับเรื่องของ lifestyle ดังนั้นทำเลที่ตั้งโครงการจึงเน้นว่าต้องดีมากๆ เพื่อสะดวกในการใช้ชีวิตและคุ้มค่าสำหรับค่าเช่า

และเนื่องจากผู้เช่าจะไม่สนใจในเรื่องของ ราคาต่อตร.ม.ที่ กลุ่ม Investment หรือกลุ่มที่เคยเป็น Real Demand แล้วหันมาปล่อยเช่า รวมถึงกลุ่มผู้เช่าบางกลุ่ม

ก็ไม่ได้เสียค่าเช่าเอง เนื่องจากชาวต่างชาติบางกลุ่ม ที่เข้ามาทำงานในประเทศ บริษัทแม่มีการจ่ายค่าที่พักในการปฏิบัติงานให้

แต่กลุ่มผู้เช่าจะให้ความสำคัญกับเรื่องของการอยู่อาศัย Spec ภายในห้อง ที่ต้องพร้อมอยู่ได้เลย Fully มั้ย? มีชุดครัวเครื่องใช้ไฟฟ้าพร้อมรึเปล่า?

รวมถึงเรื่องของ Facilities Area สระว่ายน้ำใหญ่มั้ย? มี Jacuzzi มั้ย? มีสนามเด็กเล่น Game room รึเปล่า? Lobby ด้านล่างมีที่นั่งรอรถมั้ย? ฯลฯ

ส่วนเรื่องของ Unit Plan อันนี้ผมมองว่าขึ้นอยู่กับ งบประมาณในการเช่าของแต่ละกลุ่ม แต่อย่างที่บอก Mid Sukhumvit ต้องยอมรับว่า มีความหลากหลาย

ในเรื่องของเชื้อชาติในการเข้ามาอยู่อาศัย ดังนั้นผมเชื่อว่า ความต้องการและความจำเป็นในการใช้ขนาดของยูนิตก็มีความหลากหลายด้วยเช่นกัน

 

ทั้ง 3 กลุ่มที่นำเสนอมานั้น จะเห็นได้ว่ามีความต้องการซื้อ และความคาดหวังที่แตกต่างกัน ดังนั้น หากวันนี้ใครที่คิดหรือกำลังคิดที่จะซื้อคอนโดมิเนียม

โดยเฉพาะโครงการบนทำเล Mid Sukhumvit ก่อนที่คิดว่าจะซื้อโครงการไหนดี โครงการนั้นน่าสนใจ ผมอยากให้ลองมองมุมกลับ ลองถามตัวเองและ

ตัดสินใจให้แน่ๆก่อนว่า วันนี้เราอยากซื้อเพื่อวัตถุประสงค์อะไร? เพื่อคนกลุ่มไหนกันแน่ และ ผมเชื่อว่ามุมมองในการมองโครงการหรือการเลือกยูนิตของเพื่อนๆ

จะเปลี่ยนไปแน่นอน ลองนะดูครับ

 

Mid Sukhumvit : ผมมองว่าหากวันนี้ใครที่สามารถ ตอบเรื่องของความต้องการTarget Group ทั้ง 3 กลุ่มนี้ ให้ชัดเจนได้มากที่สุด 

โครงการคอนโดบนทำเล Mid Sukhumvit ก็ยังคงมีเสน่ห์และน่าสนใจเสมอ และถึงแม้ว่าวันพรุ่งนี้จะมีโครงการเปิดใหม่ในโซนนี้

ที่จะมาพร้อมราคาเปิดตัวสูงเกินหลัก 300,000 บาทต่อตร.ม.ก็ตามที 

 

บทความนี้ผมใช้ความพยายามในการเรียบเรียง เพื่อให้ทุกๆคนมองเห็นภาพและเข้าใจได้ง่ายที่สุด

ต้องขอยอมรับเลยว่า Mid Sukhumvit ถือว่าเป็นโจทย์ที่มีความยากมากๆ

เพราะมีความซับซ้อนและหลากหลายมาก ทั้งตัวโครงการ Segment และกลุ่มเป้าหมาย

บทความนี้จึงเป็นเพียงแค่การเสนอมุมมองหนึ่งจากตัวผมเท่านั้น แต่ผมก็หวังว่าบทความนี้

น่าจะสร้างความเข้าใจในการตัดสินใจเลือกซื้อโครงการต่างๆ บนทำเล Mid Sukhumvit ให้กับแฟนเพจได้

 

หากมีข้อสงสัย หรือ ต้องการอยากสอบถาม เสนอแนะ

ก็สามารถ Line หรือ Inbox เข้ามาคุยสอบถามเพิ่มเติมได้นะครับ

 

ขอบคุณที่สนใจและติดตามนะครับ

Line ID : @Insocondo

Inso Line

 

 

 

Comments

comments