MID SUKHUMVIT : ทำเลกับการพัฒนาคอนโดฯที่มีราคาเติบโตอย่างต่อเนื่อง

Posted on กันยายน 30, 2016, 11:00 am
18 secs

 

rhythm-mid-sukhumvit

Mid Sukhumvit: ทองหล่อ – เอกมัย

เอาจริงๆเวลาผมถูกถามว่า … ช่วยวิเคราะห์ตลาดคอนโดมิเนียมในโซน Mid Sukhumvit  ให้ฟังหน่อย

ผมจะมีความรู้สึกว่า “มันช่างเป็นคำถามที่สั้น แต่บาดลึกแทงลงกลางใจมากๆ” เพราะอะไร?

ก็เพราะว่า Mid Sukhumvit มันมีความหลากหลาย ทั้งรูปแบบของโครงการที่มีการเปรียบเทียบโครงการเก่าและใหม่อยู่ตลอด

ราคาขายที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด และที่สำคัญสุดคือกลุ่มเป้าหมายที่ดูมีความขัดแย้งกับแนวทางการพัฒนาโครงการ …

 

โดยผมจะขอนำเสนอผ่าน 2-3 ประเด็นที่กล่าวถึงนี้

 

14192739_1608491022782494_373176187580240675_n

 

1.พฤติกรรมการตัดสินใจเลือกซื้อ มีการเปรียบเทียบทั้งโครงการเก่าและใหม่

ทำไมถึงเป็นแบบนั้น… ก็เพราะว่าโครงการในโซนนี้ ส่วนใหญ่กลุ่ม Real Demand จะให้ความสนใจกับโครงการใกล้จะแล้วเสร็จ พร้อมโอนฯ ซะมากกว่า

ที่มันเป็นแบบนี้ประกอบด้วยหลายปัจจัยด้วยกัน …

1.1 กลุ่มคนที่มีความต้องการซื้อเพื่อการอยู่อาศัยเอง Real Demand จองรอบ PreSale ไม่เคยทันกลุ่มนักลงทุน ทั้ง Big Lot และนักลงทุนรายย่อย

1.2 เนื่องจาก Unit Plan ของโครงการที่เปิดใหม่ เพื่อควบคุมในส่วนของราคา Package ไม่ให้สูงเกินไป Dev จึงเน้นพัฒนา Unit Plan Type 1 ห้องนอนเป็นหลัก

เพื่อง่ายต่อการขาย ทำยอด Sold Out และเอื้อกับกลุ่มนักลงทุน ดังนั้นการจะหา Unit Plan ขนาดใหญ่อย่าง 2 ห้องนอน เพื่อตอบสนองกลุ่มคนที่มีความต้องการ

ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยและมีฐานะเริ่มหายากมากขึ้น หรือถ้ามี ราคา Package ยูนิต ในโซนนี้ก็จะสูงเกินหลัก 10 ล้านบาทอัพไปแล้ว

1.3 ผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ดูจะเป็นที่อยู่อาศัยรองมากกว่าที่อยู่อาศัยหลัก ระดับหลักเกิน 10 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนใหญ่ผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่ม

เจ้าของกิจการมีธุรกิจของตัวเอง กันทั้งนั้น ดังนั้นบางคนจะมีความคิดที่ว่าไม่อยากเอาเงินไปจมกับค่าจอง ค่าสัญญาและผ่อนดาวน์

(คือเอาเงินไปลงทุนทำอย่างอื่น 2-3ปี เกิดประโยชน์มากกว่า) คนกลุ่มที่คิดแบบนี้ส่วนใหญ่จะรอซื้อโครงการตอนแล้วเสร็จ ได้เห็นของจริงเลยว่าสวยไม่สวย

ชอบไม่ชอบ ของที่ได้จริงคุ้มค่ามั้ย? ค่อยตัดสินใจ ก็ดูจะไม่เดือนร้อนอะไร…

 

จากตัวอย่างที่กล่าวมา … มันทำให้วันนี้ ก่อนการตัดสินใจซื้อโครงการในโซนนี้ ส่วนใหญ่แล้ว ผู้ซื้อจะมีการเปรียบเทียบ โครงการใหม่ ที่เป็นราคาขายปัจจุบัน

กับ โครงการเก่าที่กำลังจะแล้วเสร็จพร้อมอยู่ที่ราคา Resale ปรับสูงขึ้น เสมอ

 

2.ราคาขายโครงการใหม่ๆในโซนนี้ มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด

ที่จริงสูตรราคาขายที่มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดด สำหรับทำเล Mid Sukhumvit ถือว่าทำความเข้าใจได้ไม่ยาก และมีตัวอย่างให้เห็น ให้ศึกษามานานหลายปีแล้ว

ถ้ามองย้อนกลับไปช่วงหลังปี 2550 เป็นต้นมา ทำเลในโซนนี้มีการพัฒนาและทะยอยเปิดตัวโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่อง ซึ่งหากได้ติดตามและลองสังเกต

จะเห็นได้ว่าสำหรับโครงการของ Dev บางเจ้า มีการใช้สูตรการดันราคาโครงการเก่า ReSale และ การตั้งราคาโครงการใหม่ โดยเอื้อประโยชน์ต่อกัน …

 

ยกตัวอย่างเช่น …

โครงการ X ตอนเปิดขาย PreSale ราคา : 80,000 บาทต่อตร.ม. พอโครงการแล้วเสร็จ

ราคา ReSale ของโครงการก็จะตั้งสูงขึ้นเป็น 90,000-100,000 บาทต่อตร.ม.

และระหว่างที่โครงการกำลังจะโอนฯ Dev ก็จะเตรียมทำการเปิดโครงการใหม่ บนทำเลใกล้เคียง เทียบเท่าหรือดีกว่า

โดยเปิด PreSale โครงการใหม่ จะมีราคาที่สูงขึ้น 15-20%

 

 

สูตรกลไกการอัพราคาแบบนี้ จะทำได้ก็ต่อเมื่อ …

ทำเลในโซนนั้นๆ ต้องมีความต่อเนื่องในการเปิดโครงการใหม่อย่างสม่ำเสมอ และ ราคา ReSale ต้องปรับตัวตามโครงการที่เปิดตัวใหม่เมื่อ

โครงการแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ

 

3.ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายที่ดูขัดแย้งกับแนวทางการพัฒนาโครงการ

อย่างที่นำเสนอไปในข้อที่ 1. แนวทางการ พัฒนาของ Dev ในปัจจุบัน พยายามลดขนาด Package เพื่อช่วยเรื่องของราคาต่อยูนิต และให้สามารถเข้าถึง

ฐานผู้ซื้อในมุมกว้างมากขึ้น และ เพื่อเอื้อต่อกลุ่มนักลงทุน แต่พอเอาเข้าจริงคนที่อยู่อาศัยในอนาคตที่เป็นกลุ่ม Real Demand กับ การยอมรับ Unit Plan

ที่ขนาดเล็กแบบนั้นไม่ได้ มันดูไม่น่าอยู่ ไม่สมฐาน และหน้าตาในสังคม ดังนั้นแนวทางการพัฒนาเลยดูขัดแย้งกับกลุ่มเป้าหมาย แม้จะมีโครงการที่พยายาม

ออกแบบและพัฒนา Unit Plan ให้มีขนาดใหญ่ หรือเพิ่มสัดส่วนของ Type 2 ห้องนอน พร้อมอัพ Spec วัสดุที่ใช้ให้สูงขึ้น เพื่ออัพ Segment ของโครงการ

ให้หรูหรามากขึ้น และเน้นจับกลุ่ม Real Demand อย่างชัดเจน มาเปิดขายเพิ่มขึ้นช่วงหลังๆ แต่ราคา Package ที่ดูจะสูงไป (ราคาต่อยูนิตสูงกว่า 15 ล้านบาทอัพ)

แต่สุดท้าย พอโครงการที่พยายามพัฒนา โครงการเพื่อตอบโจทย์การอยู่อาศัยของคนในระดับ Segment นี้ ผลตอบรับในส่วนของยอดขายกับไม่ได้ปัง Sold Out

ดังหวัง ทั้งที่รู้แหละว่า Real Demand มีความต้องการ เพราะไปเข้าเงื่อนไขที่ 1.3 (ด้านบน)

 

4904152571517

Mid Sukhumvit: ทองหล่อ – เอกมัย

วันนี้เลยดูเหมือนจะไม่ใช่สวรรค์ ของทั้ง Dev และนักลงทุนกระดาษขายใบจองอีกต่อไป แต่เป็นสวรรค์ของผู้ซื้อที่ถือเงินสดไว้ในมือและกำลังมองหาที่อยู่อาศัยดีๆ

บนทำเลนี้ … ทำไมผมถึงมองอย่างนั้น

 

ซึ่งหากใครกำลังมองหาโครงการในระดับราคา 150,000-180,000 ต่อตร.ม. ในโซน Mid Sukhumvit อย่าง ซ.ทองหล่อและ ซ.เอกมัย สำหรับโครงการที่เปิด

PreSale เมื่อปีที่แล้ว หรือ พึ่งจะเปิดตัวในปีนี้ ดูเหมือนจะต้องเริ่มนั่งใช้เวลาคิดชื่อโครงการกันนานหน่อย จริงๆแล้วก็เริ่มหายากแล้วแหละครับ

บวกกับการที่จะมีอีกหลายๆโครงการต่อจากนี้ที่กำลังจะมาเปิด ที่ดูแล้วเหมือนจะต้องมีราคาเริ่มต้น 3xx,xxx บาทต่อตร.ม.อัพ กันทั้งนั้น

ซึ่งถ้าคนที่มองเพื่อการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก ผมเชื่อว่าหลายคนคงคิดในใจว่า “ จะบ้าเหรอแพงขนาดนั้น ใครจะไปซื้อเพื่ออยู่กัน ”

 

3-rhythm-eakamai-view

 

เอาง่ายๆ แค่ล่าสุด AP เปิดโครงการ Rhythm Ekkamai ที่ราคาเฉลี่ย 200,000 บาทต่อตร.ม. (+,-) บางคนก็บ่นว่าแพงเกิน บางคนก็บ่นว่า ซ.เอกมัยนะ

แต่ถ้ามาถามผม มันจะแปลกอะไร ถ้า AP รู้อยู่แล้วว่า ถัดไปอีกสถานีรถไฟฟ้าเดียว ที่ดินใกล้รถไฟฟ้าพอๆกัน โครงการใหม่ที่จะมาเปิดของ Dev เจ้าอื่นๆ

เค้าจะต้องพัฒนาโครงการและเปิดขายกันที่ 3xx,xxx – 4xx,xxx บาทต่อตร.ม. ถ้าเป็นผม ผมก็ตั้งราคาสูงแบบ AP ครับ และไปเน้นเรื่องการพัฒนาแบบ Design

และการเลือก Spec วัสดุที่ใช้ของโครงการให้ดีเหมาะสมกับราคาที่แพงขึ้นดีกว่า ซึ่งเท่าที่ไปแวะชมห้องตัวอย่างมาก่อนหน้านี้ก็ถือว่าโอเคเลยครับ (ส่วนตัวก็ชอบนะ)

และ ก็ Sold Out กันไป

 

แล้วถ้าอยากได้โครงการในโซนนี้ละ แต่ราคายังไม่แรงเกิน 200,000 บาทต่อตร.ม. (เอาจริงๆ ผมมองว่าโครงหารในโซนนี้ ช่วงราคา 160,000-180,000

บาทต่อตร.ม. เป็นช่วงราคานี้ถือว่า สมเหตุสมผล ณ.เวลานี้เลยนะครับ ก่อนที่ราคาจะมันจะถูกปรับฐานไปไกลกว่านี้) ซึ่งโครงการที่มียูนิตในช่วงราคานี้

ผมแนะนำว่าต้องลองมองย้อนกลับไปดูโครงการที่เปิดตัวไปเมื่อ 2-3 ปีก่อนโน้นเลยครับ ซึ่งมีหลายตัวเลยครับที่กำลังจะแล้วเสร็จสามารถโอนฯได้ในช่วง

ปลายปีนี้อย่าง เช่น Rhythm by AP: 2 โครงการอย่าง สุขุมวิท 36-38 หรือสุขุมวิท 42 โดยทั้ง 2 โครงการที่ผมยกตัวอย่างมา ผมถือว่าทำเลที่ตั้งดีเลยนะครับ

ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS ทั้งทองหล่อและเอกมัย แถมราคายังอยู่ในช่วงที่กำลังดีเลยครับ คือช่วง 150,000-180,000 บาทต่อตร.ม. หรือยังไงก็อย่าให้เกิน

200,000 บาทต่อตร.ม. ผมว่าน่าสนใจซึ่งเป็นราคาอยู่ในเกณฑ์จับต้องได้

 

 

Rhythm Sukhumvit 42: ทำเลอยู่ในซอย สุขุมวิท 42 ติดสถานี รถไฟฟ้า BTS เอกมัย (ระยะเดินไม่น่าจะถึง 50 เมตร)

ใกล้ห้างฯ Gateway เอกมัย จุดเด่นเน้นเรื่องของพื้นที่สีเขียวด้านหน้า และ Facilities Area ภายในโครงการ
Rhythm Sukhumvit 36-38: ทำเลอยู่ในซอย สุขุมวิท 36-38 ใกล้สถานี รถไฟฟ้า BTS ทองหล่อ ซึ่งซอยนี้จะมีจุดเด่นเรื่องของการเดินทาง

เชื่อมต่อระหว่าง ถ.สุขุมวิท กับ ถ.พระราม 4 และในส่วนของจุดเด่นในโครงการ ก็จะเน้นเรื่องของพื้นที่สีเขียว และ Facilities Area ภายในโครงการตาม Style

ของ AP ครับ

 

โดยถ้าให้เลือก 1 ใน 2 โครงการที่แนะนำไป ถ้าสำหรับผมที่จะเน้นการเลือกที่อยู่อาศัยโดยยึดหลักการอยู่อาศัยเองเป็นหลัก

(ซึ่งวันหน้าอาจจะเปลี่ยนเป็นการลงทุนขายต่อ ผมก็ยังจะเน้นเอาที่ผมชอบและอยากอยู่ไว้ก่อนอยู่ดีนะครับ) ผมชอบความน่าอยู่ภายในซอย สุขุมวิท 36-38

มากกว่า ดังนั้นผมจะเลือก Rhythm Sukhumvit 36-38

 

(เพิ่มเติม : Unit Plan ที่น่าสนใจของโครงการนี้ ทำเลนี้ ผมแนะนำว่าควรจะเน้นห้อง 1 ห้องนอน ขนาด 35 ขึ้นไปไว้ก่อนน่าจะดีนะครับ)

 

 

ซึ่งหากใครที่มีความสนใจโครงการที่อยู่ในทำเล Mid Sukhumvit ที่รายล้อมไปด้วยโครงการที่มีแนวโน้มการปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเช่นนี้

เอาจริงๆนะ ในความคิดผมราคาของโครงการในทำเลนี้ที่มันดูน่าสนใจก็เพราะ หากว่าใครที่สนใจจะซื้อ ณ วันนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พึ่งเปิดขาย Pre-Sale,

โครงการที่อยู่ระหว่างงานก่อสร้าง หรือ โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมโอนฯ หากมีโอกาสได้เลือกตำแหน่งที่ดี หรือแบบว่าได้เข้าไปชมห้องจริง ตำแหน่งห้องดีๆ

วิวสวยวิวดี ผมว่าหลายๆโครงการในโซนนี้ ราคาโครงการมันยังมีเพดาน หรือตัวเปรียบเทียบที่สามารถไปต่ออัพราคาขึ้นได้ในอนาคตนะครับ …

(แต่แนะนำเลยว่าต้องเห็นของจริงก่อนตัดสินใจซื้อและดูปัจจัยประกอบพวก Facilities พื้นส่วนกลางต่างๆประกอบการตัดสินใจเพิ่มเติมกันด้วยนะ)

 

ที่ผมมองอย่างนั้นก็เพราะ … ยกตัวอย่างนะถ้าวันนี้ผมซื้อ Rhythm Sukhumvit 36-38 : ห้องขนาด 33 ตร.ม.ทิศตะวันออก หัวนอน ไปทางทิศใต้

เพื่อให้วิวจากหัวนอน มองตรงไปทางบ้าน อากู๋ (จะได้วิว สวนพื้นที่สีเขียวเยอะมากๆ) คือทิศที่มองไปทางปากซอยทองหล่อ

ถ้าผมหาราคาของห้องฝั่งนี้ชั้นกลางๆไม่ต้องสูงมากได้ และราคาอยู่ประมาณ 170,000-180,000 บาทต่อตร.ม. ผมจะมองว่าราคานี้ไปต่อได้สบายๆ

 

1250196

 

เพราะอะไร…

ก็เพราะว่าวิวในตำแหน่งที่ผมพูดถึง วันหน้ามันจะโดนเปรียบเทียบ (ตามกฎข้อ 1.พฤติกรรมการตัดสินใจเลือกซื้อ มีการเปรียบเทียบทั้งโครงการเก่าและใหม่)

โดยตัวเปรียบเทียบจะเป็นโครงการใหม่ราคาแรงอย่าง โครงการของแสนสิริ ปากซ.สุขุมวิท 38 และตำแหน่งของห้องที่จะได้วิว เดียวกับตำแหน่งห้องของโครงการ

Rhythm Sukhumvit 36-38 ที่ผมเลือก คือตำแหน่งด้านทิศใต้ ซึ่งเป็นตำแหน่งการวางห้องที่ผมเชื่อว่า ราคาจะสูงที่สุด ในโครงการของเค้า ห้องในตำแหน่งวิวนี้

ทิศนี้ของแสนสิริ ไม่มีทางขายต่ำกว่า 350,000 บาทต่อตร.ม. แน่นอน

 

ดังนั้นในอนาคตหากมีใครที่ต้องการห้องในวิวบ้าน อากู๋ ห้องที่ผมเลือกไว้ของโครงการ Rhythm Sukhumvit 36-38 มีอนาคตแน่นอน ขายอัพราคาขึ้น

ขาย ReSale : 200,000 – 250,000บาทต่อตร.ม. อัพ ก็อาจจะทำได้และอาจดูว่าราคาไม่แพงด้วยนะครับ

 

พอเห็นภาพกันนะครับ…. อย่างที่ผมบอกเลย วันนี้มันเป็นสวรรค์ของผู้ซื้อที่มีความพร้อมจริงๆ โดยเฉพาะคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือวันหน้าอาจจะ

ขายต่อในอนาคต เพราะอะไร … ก็เพราะว่าราคายูนิตของโครงการที่เราซื้อเข้า ณ.วันนี้ มันไม่ใช่ราคาที่ตึงสุดๆหรือไม่สามารถบวกเพิ่มขึ้นได้ในอนาคตยังไงละครับ

 

ขอบคุณสำหรับการติดตามครับ

Comments

comments