สมการ สมเหตุสมผล

Posted on ตุลาคม 07, 2016, 3:37 pm
17 secs

 

สมการ สมเหตุสมผล

 

14183883_1608770402754556_6704740571151060164_n

 

เวลามีใครมาถามผมว่า โครงการนั้น โครงการนี้ ราคานี้แพงไปมั้ย? หรือว่าควรซื้อมั้ยราคานี้? คำถามต่างๆอะไรประมาณนี้ …

เข้าใจครับว่า บางคนพึ่งเริ่มให้ความสนใจอสังหาฯ คอนโด ที่วันนี้กระแสการซื้อมันดูน่าสนใจมากขึ้น ตามสภาพการของอัตราดอกเบี้ยเงินฝากที่เข้าใกล้เลข 0 %

ซึ่งเชื่อว่าหลายคนอาจจะได้ยินมา หรือเห็นคนโน้นคนนี้เค้าลงทุน แล้วเกิดอยากได้อยากมีกับเค้าบ้าง … แต่จะเริ่มจากตรงไหนละ

และจะซื้อโครงการไหนดีละ? แล้วจะซื้อโครงการในระดับราคาไหนดี? ทำเลไหนยังไงดี?

สุดท้ายพอเริ่มจะหาข้อมูล … คำแรกที่ หลายคนจะอุทานในใจแน่ๆ ” ทำไมแพงจัง วะ … “ แล้วถ้าซื้อราคานี้จะสมเหตุสมผลมั้ย?

จะหาความสมเหตุสมผลจากอะไร? ในการเลือกโครงการ ในการเลือกตำแหน่งห้อง …

 

สำหรับคนเคยอยู่สาย Dev มาแบบผม : ไม่มีของถูกหรือของแพงหรอกครับ มีแต่ของที่สมเหตุสมผล

ทำเลดีราคาก็ต้องแพง อันนี้เข้าใจกันไม่ยาก เพราะ ราคาที่ดินในวันนี้ ไม่มีลดมีแต่เพิ่ม ใช้ไปแล้วก็หมดไป

งั้นเรามาดูปัจจัยอื่นๆ ในการตอบว่าโครงการนั้นๆ ถูก หรือ แพง กันดีกว่า …

 

แพงที่เท่ากับถูก 

  • Spec วัสดุที่ใช้ เทียบเท่าหรือดีกว่า โครงการที่ราคาสูงกว่าในทำเลใกล้เคียง อันนี้ถ้าคนเคยมีประสบการณ์ดูของมาเยอะ ก็น่าจะมองกันออกครับ
  • ต้องใช้ความเชื่อใจ Dev ในแต่ละเจ้า ว่าการส่งมอบห้องตอนโอนฯ เค้าทำออกมาดีมั้ย ไม่มีงานแก้หนัก อันนี้ก็คุ้มค่ากับการรอคอย
  • ส่วนกลางสวยอลังฯ หรูหรา สมฐานะ ตรงกลุ่ม Segment ของโครงการ (ภาพ Tive ตอนขายกับของจริงที่ออกมาสมราคารึเปล่าที่จ่ายมั้ย?)
  • วิวภายในยูนิต เป็นวิวเปิดโล่ง ไม่มีอะไรมาบังให้ต้องรู้สึกอึดอัด (ความสูงของชั้น และ ทิศของห้องมีผลต่อราคา)
  • ราคาที่ซื้อเข้า เมื่อเวลาผ่านไปมีการอัพขึ้นอย่างต่อเนื่องมั้ย? ทั้งจากโครงการเอง หรือ ReSale (อันนี้กลุ่มนักลงทุนน่าจะมองเป็นประเด็นหลัก)
  • กระแสแรง : เปิดมาแล้วมี Demand จากทั้งกลุ่มอยู่เอง หรือ กลุ่มลงทุน ต่อแถวแย่งกันซื้อ … พอของหมดกระแสยังดี (การอัพราคา ReSale ก็ทำได้เลย)

 

ถูกที่เท่ากับแพง

  • Spec วัสดุที่ใช้มีปัญหา โครงการมีการก่อสร้างงานล่าช้า เวลาส่งมอบห้องตอนโอนฯ มีงานแจ้งซ่อมเยอะ แก้ไม่จบ ไม่สิ้น
  • ส่วนกลางดูธรรมดาไม่มีจุดเด่นหรือจุดขายอะไรให้เป็นหน้าเป็นตา (เลวร้ายสุดคือ ของที่ให้ไม่ตรงกับภาพ Tive ตอนขาย)
  • วิวโดนบล็อก หรือแทบไม่ต้องเห็นแสงเดือนแสงตะวันกันเลย … (ตอนซื้อลืมดูให้ละเอียด หรือ เลือกเพราะมองเรื่องของราคาเป็นที่ตั้งในการตัดสินใจ)
  • ราคาซื้อเข้าก็คิดว่าถูกแล้ว ตอนโครงการแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ เจอราคาถูกกว่า หรือ เท่ากับตอนเปิดตัว (จับฉลากแย่งกันแทบตาย) แถมพ่วงอยู่ฟรีอีก … บลา บลา

 

ตัวอย่างเหล่านี้เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่ง ของความสมเหตุสมผลในความถูกแพงของผม …

ซึ่งผมเชื่อว่าหลายคนที่เคยเจอประสบการณ์เหล่านี้ แต่ก็คงไม่ใครออกมายอมรับกันหรอกครับ โดยเฉพาะ กลุ่มที่ซื้อของ “ถูกที่เท่ากับแพง”

 

แล้วสำหรับใครที่เป็นมือใหม่ เรื่องพวกนี้เราจะไปรู้ได้ไง … ก็พึ่งจะมีความต้องการซื้อวันนี้อะ เห็นมีโครงการเปิดใหม่มาล้อมรั้ว เปิดขายแถวทำเลที่กำลังสนใจ

ก็รีบไปจองกันอะ ก็เห็นกระแสใน Social ดีอะมีแต่คนพูดถึง … เอาจริงๆนะครับ

 

ไม่ว่าคุณจะซื้อวันนี้ หรือวันไหน ไม่ว่าจะมีเวลามากน้อยในการตัดสินใจแค่ไหน ถ้าคิดจะซื้อ

ผมแนะนำก่อนเลยว่า ตอบตัวเองให้แน่ๆก่อนว่าคุณจะซื้อห้องในโครงการนี้ไว้ทำอะไร : อยู่เอง หรือ ลงทุน (ลงทุน : ขายต่อเก็งกำไร หรือ เช่า)

วัตถุประสงค์ในการซื้อมีผลต่อการเลือกซื้อโครงการในแต่ละทำเล ในแต่ละ Unit Type และในแต่ละตำแหน่งวิวห้อง … จริงๆนะครับ

เวลาใครมาถามผมว่าสนใจโครงการนั้น โครงการนี้ สิ่งแรกเลยที่ผมชอบถามกลับ สำหรับคนที่พึ่งคุยกัน 1-2 ครั้ง คือ

 

วัตถุประสงค์ในการซื้อของคุณคืออะไรครับ?

 

ทำไมอะ ? จะอยากรู้ไปทำไม ?

– ซื้อลงทุน : กะจะซื้อไว้เก็งกำไร … แต่เลือกซื้อห้องตำแหน่งวิวดีชั้นสูง ราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยโครงการ แล้วคุณกะจะขายออกราคาไหน …

– ซื้อลงทุน : เลือก ตำแหน่งวิวแย่มาก เพื่อได้ราคาตำ่กว่าราคาเฉลี่ย อันนี้ก็ดูดีนะครับ … แต่ตำแหน่งมันดูยังไงก็บัง ดูยังไงก็แย่

พอคนที่เค้าจะมาซื้อต่อไว้อยู่เองก็ไปไม่ได้ อันนี้ชัดเลย ของถูกที่ดูแพง แล้วใครจะมารับช่วงต่อ

– ซื้ออยู่เอง : แต่เงินมีจำกัดไม่กล้าซื้อชั้นสูงกลัวเจอราคาแพง เลือกชั้นล่างๆ ตอนจัดงาน PreSale ตามโรงแรม ไม่เคยไปดูกายภาพรอบที่ดินโครงการ …

เลือกไปสรุปห้องออกมาโดนบังเต็มๆ

 

ดังนั้นก่อนจะซื้อต้องตอบตัวเองให้ชัดๆ กันก่อนนะครับ …

และทำการบ้านเพิ่มเติม อาจจะดูจาก ทาง Social ช่องทางต่างๆเพื่อประกอบการตัดสินใจ และลงพื้นที่จริงลองเดินดูกายภาพโดยรอบโครงการที่ตัวเองสนใจซักหน่อย

เพื่อความเคลียร์ จะได้ตัดสินใจไม่พลาด … แต่ถ้าไม่มีเวลา ไม่อยากทำ หรือทำแล้วก็ยังไม่แน่ใจ

 

ผมขอแนะนำ …

จริงๆ แล้วปัจจุบัน Dev หลายเจ้า หลายโครงการ เค้าก็มีการตั้งสูตรกลไกราคาขายของแต่ยูนิตในโครงการ ให้มีการบวก ลด ราคาต่อตร.ม. เพิ่มเติม

ในเรื่องของชั้น วิวที่มองเหตุภายในห้อง หรือ ตำแหน่งห้องกันมากขึ้นแล้ว ซึ่งเรามาสามารถตั้งคำถาม หรือ สงสัยในราคาของแต่ละตำแหน่งได้

ดังนั้น … เวลาจะซื้ออย่าเน้นแต่ของถูก (ราคาเริ่มต้น) … ให้ตั้งข้อสังเกตุจากราคาเฉลี่ยครับ

หากเจอห้องไหนแล้วรู้สึกว่าราคามันต่ำกว่าราคาเฉลี่ย ก็ต้องใช้สติพิจารณามากๆหน่อยนะครับ …

  • พื้นที่เพิ่มลดหรือเปล่า มีเสาในห้องรึเปล่า?
  • วิวตะวันตก ตะวันออก หรือนอกรั้ววิวนั้นมีอะไรหรือเปล่า?
  • ตำแหน่งห้องโดนบล็อกวิวมั้ย?
  • ติดลิฟท์ ติดบันไดหนีไฟ ติดอะไรต่อมิอะไร มั้ย?

ถ้าไม่มีอะไรก็ดีไป แต่ถ้ามีแล้วรับได้เพราะราคาอยู่ในช่วงที่เรารับได้ก็จัดไปครับ … ซึ่งเราจะได้เข้าใจเหตุและผลในการเลือกซื้อตำแหน่งนั้นๆ

 

สุดท้ายเราก็จะเกิดการยอมรับ ในเหตุและผลของการเลือกซื้อ ก็เท่ากับว่า ห้องนั้นในโครงการนั้น “สมเหตุสมผล”

 

อยากให้ทุกคนมีความสุขในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยกันทุกคน หวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะครับ

ขอบคุณสำหรับการติดตาม

Comments

comments